购买止赎房屋之前要考虑的事项
上个季度，这个国家近三分之一的房屋销售由处于丧失抵押品赎回权的某个阶段的房产组成，购买丧失抵押品赎回权的房屋是获得房屋超值交易的好方法。但是，被遗弃或忽视数月甚至数年的丧失抵押品赎回权的房屋往往会带来隐性成本，这些成本可能会将这种讨价还价变成一个赚钱的坑。在这里，一组专家提供了他们在市场上寻找止赎房屋时应采取的步骤的重要提示。
1.投资验房。
“大约300-400美元，房屋检查员可以提供有关房屋和财产的结构，机械和主要组成部分的完整报告，”宾夕法尼亚州Boyertown的持牌房地产经纪人和Herb Real Estate的所有者Greg Herb说。查尔斯·吉福德（Charles Gifford）是佛罗里达州杰克逊维尔（Jacksonville）的持证房屋检查员，也是Amerispec的所有者，他对此表示同意，并补充说，由具有适当资格的房屋检查员进行的房屋检查将使您“更好地了解您正在购买的商品，并为您提供优先考虑维修的框架，或者如果处理太多，请走开。
2. 寻找有关房屋历史的信息。
许多州要求不动产卖方在任何交易中填写卖方财产披露声明（SPDS）。“SPDS 通常会揭示与房产相关的任何已知材料缺陷，并为买家提供房屋、房屋维护以及在先前所有权下进行的任何维修或增建的历史视角，”Herb 说。然而，这些陈述通常具有某些排除条款，例如当房屋在丈夫和妻子之间或兄弟姐妹之间转移时。另一个常见的例外情况是，第三方卖方（例如银行或贷款机构）因丧失抵押品赎回权而拥有该房产。“当你从一家从未出现过房屋的银行购买止赎房产时，你就失去了作为买家的历史视角，”赫伯说，他补充说，房屋检查可以帮助你了解在房产的整个生命周期中可能发生的变化。
3. 对房屋进行防寒处理。
吉福德也是美国房屋检查员协会（ASHI）的成员，他表示，如果你打算购买一个已经空置了几个月的房子，“你应该问的第一件事是，'公用事业开着了吗？'”吉福德解释说，在该国许多地区的丧失抵押品赎回权的房屋中，“水已经关闭，疏水阀中装满了环保防冻剂，水管可能会被空气加压或吹出并完全排出”，以防止管道冻结和破裂。在进行房屋检查之前，需要对线路进行压力检查并通电。而且，根据 Gifford 的说法，您可能需要一名有执照的电工在电力恢复之前对物业的电力进行安全检查。“每个城市都有自己的规则，”他说，“外地买家可能需要支付费用才能打开电力，如果有三四个公用事业公司可以打电话，事情就会变得复杂，然后才能让一切正常运转。一个好的房地产经纪人应该能够为你提供推荐。
4. 检查管道问题。
在废弃或丧失抵押品赎回权的房屋中，最具灾难性的问题通常是由管道破裂或泄漏引起的。“有时，当你在经过粗制滥造的漏水马桶的表面下挖掘时，你会发现你不仅要更换铅弯头，还要更换腐烂或含有霉菌的整个地板、地板托梁和石膏板，”马修·巴内特（Matthew Barnett）说，他是一名持牌房屋检查员，也是纽约布鲁克林的 Accurate Building Inspectors 的所有者.作为ASHI成员，Barnett表示，控制霉菌问题的成本从几百美元到20,000美元到30,000美元或更多，以修复和更换由石膏或石膏板制成的整个地板和墙壁。
5. 调查机械、水加热和电气系统。
Barnett 说：“在带有强制通风系统的废弃房屋中，污垢和碎屑，甚至小动物都会积聚在管道系统中，如果湿气长时间存在于锅炉或熔炉周围，热交换器可能会腐蚀，您需要完全更换它们。他说，这可能花费在3,000美元到5,000美元之间，具体取决于您需要的系统类型。“如果过滤器出于消防安全考虑而脏了，一些公用事业公司就不会点亮燃气系统的指示灯，”总部位于俄勒冈州波特兰的持牌房地产经纪人、U.S. REO Partners 的创始成员和合伙人 Andrea Johnson 补充道。这意味着您需要承担清洁费用以测试它们是否可操作。
6. 寻找延期维护的迹象。
“当业主简单地放弃并停止照顾他们的家时，就会有很多维护问题，比如需要清理排水沟、清除屋顶上的碎屑、砍掉杂草丛生的植被，以及在淋浴间和浴缸中填缝/密封瓷砖，”吉福德说，他补充说，在某些贫困地区，发现电器的情况并不少见，冷凝机组和天花板固定装置已完全拆除。根据 Barnett 的说法，“廉价的维修，例如在泄漏的管道上使用胶带或管道工的腻子或风扇的不专业接线”也可能导致更深层次的问题，例如霉菌或火灾隐患，这可能需要昂贵的维修费用。
7、检查地基有无裂缝、屋面、漏水等外部破损。
“我们倾向于看到这一切——糟糕的屋顶、结构问题、水灾和其他大额维修项目，”吉福德说。“在像德克萨斯州这样的干旱气候中，房屋的地基需要浇水，否则它们可能会开裂并毁坏房屋，”约翰逊补充道。对于有游泳池的房屋，Barnett 建议联系游泳池服务机构，以确保地下管道和设备没有破裂或堵塞。他说：“正常的房屋检查将涵盖泵送和过滤、露台区域、处理石和撇渣器的一般状况，但泳池服务可以尝试让系统启动并运行，看看是否有任何重大的设备损坏。如果有问题，业主可能会给您信用，让它再次正常运行。
8.进行下水道范围检查。
特别是对于20年以上的房屋，约翰逊建议投资进行下水道检查。“线路可能会被树根打破，”她说，“或者它们可能没有正确连接到公共系统。线路也可能腐烂、堵塞或损坏。管道公司可以将摄像机蜿蜒穿过管道以确定其状况。
9. 解决任何留置权。
“许多市政当局都有关于物业维护的规定，”赫伯说。“如果一家银行拥有一处房产，它通常会遵守草坪修剪时间表，但如果它没有这样做，如果市政当局必须进来维护草坪本身，它可以对房产设置留置权，”他说。约翰逊说：“未付款的承包商、公用事业公司、房主协会等可能已经对该物业施加了任何其他留置权。在关闭房产之前，您需要确保所有留置权都由您和产权官员彻底调查，并在所有权从前任所有者转让给您之前进行补救。
10. 重新锁上所有锁的钥匙。
“很多房子都在使用万能钥匙系统，”Johson说。“这意味着无数的经纪人、承包商、估价师和其他人都可以拥有这把钥匙。如果您购买了丧失抵押品赎回权的房屋，她建议在您搬入之前立即安装带有新钥匙的新锁来保护自己和您的财产。
