随着房价持续下跌，房地产市场不再是财富积累的引擎

• 根据标准普尔全球的数据，房价跟不上通货膨胀，这拖累了实际财富。这是因为房价一直在按月下跌，而唐纳德·特朗普总统的关税使通胀保持粘性，而仍然高企的抵押贷款利率也打压了需求。

高房价和抵押贷款利率给许多美国人创造了负担不起的条件，但房地产市场创造更多财富的能力已经停滞不前。

这是因为，即使房价继续徘徊在创纪录水平附近，它们也在小幅走低并落后于通货膨胀率，通货膨胀率在唐纳德·特朗普总统的关税政策下升温。

“多年来，房价首次未能跟上更广泛的通胀步伐，”标准普尔道琼斯指数固定收益、可交易和大宗商品主管尼古拉斯·戈德克（Nicholas Godec）在周二的一份声明中表示。上一次发生这种情况是在 2023 年年中。

最新的 S&P Cotality Case-Shiller 房价数据显示，6 月份 20 个城市指数环比下跌 0.3%，连续第四个月下跌。

按年计算，20 个城市的综合指数上涨 2.1%，低于上个月的 2.8% 涨幅，全国指数的年度涨幅为 1.9%，低于 2.3%。与此同时，6月份消费者价格指数同比上涨2.7%。

“这种逆转具有历史意义：在大流行激增期间，房价以两位数的年增长率攀升，远远超过通货膨胀率，为房主积累了可观的实际财富，”戈德克补充道。现在，美国住房财富在过去一年中经通胀调整后实际上有所下降——这一显着侵蚀反映了市场的新平衡。

他说，尽管春季和夏季历来是购房高峰期，但疲软的价格表明潜在的住房需求仍然低迷。

事实上，今年的销售旺季一直很糟糕。虽然最近成屋的销售有所上升，但仍低迷，价格持平。此外，随着价格下跌，新房销售也在下滑。

情况如此严峻，以至于穆迪分析首席经济学家马克·赞迪上个月对房地产市场敲响了更大的警钟。

在戈德克看来，最近房地产市场的转变可能代表一种新常态，但也有积极的角度。

“展望未来，本轮房地产周期的成熟似乎将围绕通胀平价增长而不是近年来的财富积累引擎稳定下来，”他说。

这是因为阳光地带的大流行时期热点已经降温，需求越来越倾向于成熟的工业中心，这些工业中心享有可持续的基本面，如就业增长、更高的负担能力和有利的人口结构。

“虽然这意味着房主在 2020 年至 2022 年期间享受的非凡收益的损失，但它可能预示着更健康的长期轨迹，即住房升值与更广泛的经济基本面而不是投机性过度更紧密地保持一致，”戈德克补充道。

与此同时，安永-帕台农神庙的分析师在周二发布的一份报告中对房地产市场听起来更加悲观，预测由于需求低迷和库存上升，到年底房价将每年转为负值。

房屋挂牌量比一年前增长了 25%，库存已连续 21 个月上升。鉴于需求面临压力且建筑成本仍然高企，房屋建筑商也持谨慎态度。

安永报告称：“展望未来，由于收入增长放缓和持续高企的借贷成本继续限制需求，预计房地产市场将保持停滞。“虽然拟议的监管环境变化有助于改善建筑商情绪，但由于关税上升和库存充足，建筑成本上升将继续限制建筑活动。”